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劉尚希:地產行業必須在國民經濟系統中堅持“房住不炒”

房地產在國民經濟中的比重較高,對經濟、金融的影響也是越來越大。一是由于房地產鏈條長,二是由于體量大。這不是短期內形成的,是從1998年房地產市場化改革以來日積月累形成的。

分析房地產問題,首先要看其產生的全局性、整體性影響。房地產行業的快速發展,改變了企業、居民以及政府的資產負債表。

比如,金融機構的資產負債表,毫無疑問與房地產的快速發展有關。銀行業的相當一部分資產都集中在房地產行業,房地產如果出問題,金融風險就會迅速擴大。

房地產也改變了居民的資產負債表,F在,居民財富的積累,很多表現在房產上,居民的負債主要集中在房貸上,而且房貸增長速度相當快?梢哉f,居民資產負債表的變化是與房地產快速發展緊密關聯在一起的。

政府的資產負債表,特別是地方政府的資產負債表也由此發生了明顯改變。比如地方政府的收入,相當一部分來自于房地產開發帶來的土地出讓收入。政府出讓土地資產的使用權,形成政府當期收入。從政府的資產負債表來看,資產總量在會計意義上沒有什么變化,但資產結構發生了改變。

實際上,政府的負債結構也變了。政府的債務問題,不僅有地方政府債券,還有隱性債務,而隱性債務又是一個非常復雜的問題,涉及標準和口徑的界定。比如地方融資平臺,什么是融資平臺?學術界有一些討論,但在公有制條件下,這個概念的界定非常復雜。融資平臺是國有企業,而國有企業的負債肯定不能都算作政府負債。那么,融資平臺的負債能都算作政府負債嗎?實際情況是五花八門,有的平臺企業已經是上市公司,毫無疑問,它的債務不能再納入政府債務;有的融資平臺是獨立經營,有的還是政府一個事業單位剛剛轉型而來,各種類型非常多,情況也非常復雜,很難一概而論。

當然,中央現在已經對隱性債務進行了全面清理,細化到對每一筆債務的確認。不過,中央與地方的事權劃分還不是很清晰,地方政府實際上仍面臨很多不確定性的事權,可能有新的風險需要去面對和處置。比如環境治理、減污降碳,還有民生保障,等等。這些可能都要求地方政府增加相應的支出,且多是剛性的,如果沒有錢就得去想辦法,比如發行地方政府債券。

如果債券籌措的資金還滿足不了,地方政府可能就會借助投融資平臺。在這種情況下,該認定為地方政府債務,還是企業債務? 

一個通行的看法,如果是本該由政府支出的公益性項目,而讓融資平臺去做了,那就應該屬于政府債務。問題是,哪些是政府該做的,哪些可以交給市場、企業去做?有人說,凡沒有投資回報或現金流的項目,就是政府該去做的,就是公益性的。項目的現金流與是否允許收費相關。那么,哪些項目允許收費,哪些不允許收費,這涉及到全局,還涉及企業、老百姓各方面的感受,以及整個社會的成本。這是一個綜合權衡的結果,不是那么固定的。

比如說政府和社會資本合作項目(PPP項目),過去認為只能由政府投資,后來發現可以引入社會資本,把政府力量和市場力量結合起來,共同去干,F在普遍認為,公共服務、或說公共產品也可以通過市場的力量來“生產”,由政府來負責“提供”,公共服務供給過程中的“生產”環節和“提供”環節是可以分開的,這樣就把政府和市場有機結合起來了。在這些方面,國外既有一些成功經驗,也有失敗的教訓,我們國家也在探索。

從這點來看,政府與市場的邊界越來越模糊,很多市場領域也需要政府去支持,比如研發創新;而傳統觀念認為“市場失靈”的社會基礎設施和城市公共設施,社會資本也可以介入。近年來,政府進一步放開了行業準入,讓越來越多社會資本都有機會參與基礎設施建設,特別是包括數字基礎設施在內的新基建。所以說,政府與市場的關系,也在不斷地調整變化。 

總體而言,房地產行業的發展已經深刻改變了企業、居民以及政府,尤其地方政府的資產負債表,這個變化所帶來的影響非同小可,可謂牽一發而動全身。我認為,房地產行業必須按照“房住不炒”的功能定位進行,促其轉型升級。但治理方式也不能是“運動式”,也不能僅就房地產本身來考慮,必須置入國民經濟整體當中,以避免引發新的更大風險!搬槍Ψ康禺a領域風險的處置,要以拆彈的態度來對待。拆彈必須十分精準、非常專業,憑著過去的老經驗,拆不好就有可能爆炸,一旦爆炸,后果不堪設想!

來源:澎湃新聞

作者:劉尚希

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